Продажа арендуемых помещений

ПРОДАЖА АРЕНДУЕМЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Письменные обращения арендаторов о выкупе недвижимого имущества, арендуемого свыше 3 лет, рассматриваются собственником указанного имущества в соответствии с нормой, предусмотренной Положением о порядке распоряжения государственным имуществом, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 10 мая 2019 г. № 169 «О распоряжении государственным имуществом» (далее – Положение о порядке распоряжения государственным имуществом), а также аналогичной нормой, установленной инструкцией о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Гомеля, утвержденной решением Гомельского городского Совета депутатов от 26 сентября 2019 г. № 101, за исключением необходимости использования имущества самим балансодержателем для собственных нужд в будущем в деятельности организации.

МЕХАНИЗМ ПРОДАЖИ ГОСУДАРСТВЕННОГО ИМУЩЕСТВА АРЕНДУЕМОГО ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ И ИНДИВИДУАЛЬНЫМИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯМИ НЕ МЕНЕЕ ТРЕХ ЛЕТ

Директивой Президента Республики Беларусь от 31 декабря 2010 г. № 4 «О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь» предусмотрено  право преимущественного приобретения находящегося в государственной собственности имущества (кроме земельных участков) предоставленного субъектам предпринимательской деятельности, арендующим его не менее трех лет, с рассрочкой платежа на пять лет.  

Данная норма получила свою реализацию в Указах Президента Республики Беларусь от 4 июля 2012 года № 294, а в последующем от 10 мая 2019 года № 169 «О порядке распоряжения государственным имуществом».

Пунктом 8 Положения о порядке распоряжения государственным имуществом, утверждённого Указом Президента Республики Беларусь  от 10 мая 2019 года № 169 ««О порядке распоряжения государственным имуществом» определено, что если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, арендаторы (ссудополучатели), не менее трех лет арендующие (использующие на основании договора безвозмездного пользования под создание рабочих мест) находящиеся в собственности Республики Беларусь объекты аренды (безвозмездного пользования), надлежащим образом исполняющие свои обязательства, имеют преимущественное право приобретения (за исключением отчуждения в коммунальную собственность) таких объектов, в том числе доли в праве собственности на них, без проведения торгов по рыночной стоимости.

Под объектами аренды (безвозмездного пользования) понимается недвижимое имущество (за исключением предприятий и (или) находящегося только в собственности государства), переданное по договорам аренды и договорам безвозмездного пользования под создание рабочих мест.

Также Указом определено, что в случае, если было произведено отчуждение объектов аренды (безвозмездного пользования) из республиканской собственности в коммунальную либо их передаче без перехода права собственности преимущественное право приобретения этих объектов возникает по истечении трех лет с даты первоначального заключения договора аренды (безвозмездного пользования).

В состав продаваемого объекта аренды (безвозмездного пользования) могут быть включены составные части и принадлежности капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, не арендованные арендатором (не используемые ссудополучателем).

Если арендатор (ссудополучатель) произвел за счет собственных средств в установленном порядке и с письменного согласия арендодателя (ссудодателя) неотделимые улучшения объекта аренды (безвозмездного пользования), при его продаже этому арендатору (ссудополучателю) рыночная стоимость такого объекта уменьшается на отнесенную на увеличение стоимости имущества сумму затрат, понесенных арендатором (ссудополучателем) на указанные улучшения (далее – затраты на неотделимые улучшения), при условии невозмещения ему данных затрат.

Сумма затрат, на которую уменьшается рыночная стоимость выкупаемого объекта аренды (безвозмездного пользования), определяется исходя из остаточной стоимости неотделимых улучшений, на которые производились эти затраты, рассчитанной на дату определения рыночной стоимости выкупаемого арендатором (ссудополучателем) государственного имущества.

Уведомление о намерении продать объект аренды (безвозмездного пользования) направляется арендодателем (ссудодателем) арендатору (ссудополучателю) заказным письмом с извещением о получении. В случае отсутствия арендатора (ссудополучателя) по его месту нахождения (жительства), указанному в договоре аренды (безвозмездного пользования), либо при отказе арендатора (ссудополучателя) от получения уведомления арендатор (ссудополучатель) считается получившим уведомление по истечении 7 дней со дня направления уведомления.

Арендаторы (ссудополучатели) имеют право самостоятельного обращения к арендодателям (ссудодателям) с письменным заявлением о приобретении объекта аренды (безвозмездного пользования).В течение 30 календарных дней со дня поступления такого заявления арендодателем направляется заказным письмом с уведомлением о получении согласованный с государственными органами и организациями ответ о согласии на отчуждение объекта аренды (безвозмездного пользования) либо мотивированный отказ от его продажи.

Если арендатор (ссудополучатель) в течение 30 календарных дней со дня получения уведомления письменно не сообщил арендодателю (ссудодателю) о своем согласии приобрести объект аренды (безвозмездного пользования) либо отказался от его приобретения, такой объект может быть продан на торгах. Начальная цена при выставлении объекта аренды (безвозмездного пользования) на торги должна быть равна рыночной стоимости, по которой он был предложен арендатору (ссудополучателю), без уменьшения на сумму затрат на неотделимые улучшения. При этом результат оценки рыночной стоимости для объекта аренды (безвозмездного пользования) является действительным в течение 12 месяцев с даты оценки.

При реализации на торгах объекта аренды (безвозмездного пользования) его покупатель возмещает арендатору (ссудополучателю) сумму затрат на неотделимые улучшения, если ему не возмещались данные затраты. Указанные средства засчитываются в счет оплаты стоимости предмета торгов.

Если предмет торгов приобретен прежним арендатором (ссудополучателем), стоимость предмета торгов уменьшается на сумму затрат на неотделимые улучшения при условии невозмещения ему данных затрат.

Положением о порядке распоряжения государственным имуществом также предусмотрено, что в случае, если арендатор (ссудополучатель) произвел за счет собственных средств в установленном порядке и с письменного согласия арендодателя (ссудодателя) неотделимые улучшения объекта аренды (безвозмездного пользования), при его продаже этому арендатору (ссудополучателю) рыночная стоимость такого объекта уменьшается на отнесенную на увеличение стоимости имущества сумму затрат, понесенных арендатором (ссудополучателем) на указанные улучшения (далее - затраты на неотделимые улучшения), при условии невозмещения ему данных затрат.

Сумма затрат, на которую уменьшается рыночная стоимость выкупаемого объекта аренды (безвозмездного пользования), определяется исходя из остаточной стоимости неотделимых улучшений, на которые производились эти затраты, рассчитанной на дату определения рыночной стоимости выкупаемого арендатором (ссудополучателем) государственного имущества.

Аналогичный порядок предусмотрен и в отношении арендаторов, арендующих объекты недвижимости, находящиеся в собственности города Гомеля, который определен  Инструкцией о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Гомеля, утвержденной решением Гомельского городского Совета депутатов от 26 сентября 2019 г. № 101.

Законодательством  не установлена обязанность собственника по принятию решения об отчуждении  объектов аренды (безвозмездного пользования).  Только после его принятия у арендатора появляется преимущественное право на приобретение арендуемого им объекта.

Вместе с тем это не является преградой для обращения к арендодателю с предложением рассмотреть вопрос о возможности продажи сдаваемого в аренду имущества.

Покупателю объекта аренды (безвозмездного пользования) может быть предоставлена рассрочка оплаты до пяти лет со дня заключения договора купли-продажи с ежемесячной индексацией платежей. Рассрочка оплаты предоставляется покупателю на срок, указанный в заявлении о ее предоставлении, при заключении договора купли-продажи. Покупатель вправе исполнить обязательство по оплате имущества досрочно.

Условия, на которых предоставляется рассрочка по оплате объекта аренды (безвозмездного пользования), определены  постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 22 октября 2019 г. № 14 «О порядке расчета платежей при рассрочке оплаты стоимости государственного имущества».

Так, размер первоначального платежа должен составлять не менее 20 процентов цены продажи объекта аренды с учётом ранее внесенной суммы задатка, если такой уплачивается.

Срок оплаты первоначального платежа не должен превышать 30 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи.

Оставшаяся сумма оплачивается ежемесячно равными долями в течение предоставленного по договору купли-продажи срока рассрочки срока, на который предоставлена рассрочка, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен осуществляться первоначальный платеж в соответствии с договором купли-продажи.

Ежемесячные суммы рассрочки, указанные в договоре купли-продажи, индексируются исходя из индекса цен производителей промышленной продукции производственно-технического назначения, которые рассчитываются и публикуются Национальным статистическим комитетом Республики Беларусь.

Ежемесячный платеж осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня опубликования индексов цен производителей промышленной продукции производственно-технического назначения.

Договор купли-продажи объекта аренды (безвозмездного пользования) заключается по форме, установленной приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 3 июля 2020 г. № 112.