КАК ПРАВИЛЬНО ПРИОБРЕТАТЬ ЖИЛЬЁ
Жилищныйвопрос для большинства из нас является одним из главных на жизненномпути. И когда появляется вариант его решения, такой как покупка, сложноне растеряться. Ведь делаем мы это не каждый день. Вдобавок сделки снедвижимостью овеяны мраком многочисленных историй мошенничеств,которыми пестрят СМИ и шёпотом передают друг другу бессменные старушки уподъезда. «Все врут», – отчаянно цитируем мы героя известного сериала,сами изучаем объявления и ищем советы у тех, кто имеет нужный нам опыт.
С чего начинать покупку квартиры, какимидокументами интересоваться, в какой момент передавать продавцу деньги – сэтими и другими вопросами помогает разобраться нотариус Гомельскогонотариального округа Елена Харланова.
Первый шаг, который должен сделать человек, – этосоставить «портрет» своего идеального жилья. Решить, какая именноквартира ему нужна: сколько комнат, общий метраж, планировка,географическое расположение, престижность района, уровень ремонта ипрочее. Понятно, что от каждого из этих параметров зависит стоимостьквадратных метров.
Впрочем, разобраться со всеми своими «хочу» исоизмерить их с наличием в кошельке определённой суммы денег несложно,изучив рынок жилья. Вполне реально самостоятельно найти подходящие дляпокупки квартиры – объявления о продаже в открытом доступе. Если всемейном бюджете не предусмотрены средства на услуги специалистов,которые будут предлагать вам варианты, придётся потратить на этонекоторое время.
Смотрим квартиру
- Выбрав подходящий вариант, потенциальныйпокупатель должен постараться как можно больше узнать о самом доме, вкотором он намерен купить квартиру: когда ожидается или был проведёнкапитальный ремонт, нет ли проблем с водой, отоплением, шумом, -советует Елена Харланова. - Желательно пообщаться с соседями. Нужноучесть техническое состояние жилья, ведь каждая маленькая проблемапотребует устранения, а следовательно, и дополнительных материальныхвложений.
Осматривая будущее жильё, обратите внимание нетолько на интерьер, но и на состояние коммуникаций. Они должны бытьисправны и соответствовать технической документации. Все перепланировки ипереоборудование в квартире должны быть зарегистрированы! В противномслучае не исключены споры, грозящие штрафами или затратами навосстановление помещения в первоначальное состояние.
Нелишним будет проверить платёжки за последние тригода. Так вы сможете не только получить представление о своих будущихрасходах, но и удостовериться, что долги по коммунальным платежамотсутствуют.
Изучаем документы
- Покупатель может попросить у продавцапредставить ему документы, которые подтверждают право собственности наотчуждаемое жильё, - говорит нотариус. - Это может быть договоркупли-продажи, если продавец купил эту квартиру; договор дарения, есликвартира была подарена продавцу; свидетельство о праве на наследство,если квартира перешла ему в собственность по наследству, то есть послечьей-то смерти; решение суда и прочее. В обязательном порядке всеперечисленные документы должны иметь отметку о регистрации в Единомгосударственном регистре недвижимого имущества, сделанную регистрирующиморганом. В Гомельской области это РУП «Гомельское агентство погосударственной регистрации и земельному кадастру». Если вместооригиналов документов собственник предоставляет их копии, это должно васнасторожить. Поинтересуйтесь, где находятся оригиналыправоустанавливающих документов.
Спросите, кто зарегистрирован в жилом помещении,которое выставлено на продажу. Нет ли лиц, зарегистрированных подоговору найма (временная регистрация). Для этого можно попроситьпродавца представить справку, выданную расчётно-справочным центромсоответствующего района, либо справку, выданную председателем ЖСПК илитоварищества собственников, содержащую сведения о зарегистрированныхлицах.
Продавец или владелец?
- При покупке жилья важно знать, владельцеминтересующей вас квартиры или жилого дома является один гражданин иливладельцев несколько, – объясняет специалист. - Дело в том, что еслиодин из совладельцев намерен продать своё жилое помещение, то правопреимущественной покупки он обязан предоставить другому совладельцу илишь при его отказе от права преимущественной покупки жилое помещениеможет быть продано третьим лицам. В случае отказа совладельцев от правапреимущественной покупки продавец должен представить документ, отказ,подтверждающий их согласие на продажу жилого помещения третьим лицам. Позакону такой документ должен быть удостоверен в нотариальном порядке.
3Если одним из владельцев жилья является несовершеннолетний илинедееспособный гражданин, заключить договор купли-продажи жилогопомещения можно при наличии разрешения органов опеки и попечительства.
3Если квартира принадлежит продавцу на основаниидоговора купли-продажи на условиях приватизации, договор купли-продажиможет быть заключён с согласия всех участников приватизации.
3Если квартира продаётся не самим собственником, аего представителем по доверенности, необходимо проверить, не отмененали доверенность, которая выдана на имя представителя, не закончился лиеё срок действия.
Когда передавать деньги?
При заключении сделки купли-продажи недвижимостичасто встаёт вопрос передачи денежных средств. Когда и где это лучшесделать? Заплатить и потом подписать договор или передавать деньгитолько после его заключения?
- В договоре можно предусмотреть любой порядокрасчёта между продавцом и покупателем, законодательство никаких запретовпо этому поводу не содержит. Расчёт может производиться до, во время, атакже после заключения договора купли-продажи.
Если стороны выбрали порядок расчёта послеподписания документов, то государственная регистрация договора и переходправа собственности будут произведены после полного расчёта. При такомпорядке стороны должны вместе обратиться в регистрирующий орган дляподачи заявления на государственную регистрацию. Договор считаетсязаключённым с момента его государственной регистрации.
Если деньги передаются до подписания договора иего государственной регистрации, то в договоре целесообразно прописать,что право подачи и подписания заявления о государственной регистрациидоговора предоставляется только покупателю.
Расчёт должен производиться обязательно вбелорусских рублях. При этом можно определить эквивалент этой суммы виностранной валюте или в условных денежных единицах. Например, вдоговоре можно указать, что покупатель уплачивает продавцу сумму вбелорусских рублях, эквивалентную сумме в долларах США по курсуНационального банка Республики Беларусь на день произведения расчётов.Это довольно удобно, поскольку в случае, если расчёты будутосуществляться через несколько месяцев после подписания договора, ценасделки в белорусских рублях будет зависеть от курса доллара США.
Кстати, стороны могут предусмотреть в договорерасчёт за приобретаемое жилье с отсрочкой или рассрочкой платежа. В этомслучае жилое помещение, проданное в кредит и переданное покупателю,признаётся находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполненияпокупателем его обязанности по расчёту в полном объёме. В этом случаеодновременно с переходом права собственности производитсягосударственная регистрация такого залога (ипотеки).
Для оплаты по договору лучше воспользоваться услугами банка и перевести средства на счёт продавца.
Оформляем?
Когда все критерии выбранной квартиры подходят,документы просмотрены, можно переходить к заключению договоракупли-продажи, который считается заключённым с момента егогосударственной регистрации.
- При оформлении сделки я бы рекомендовалаобратиться к специалисту, которым может быть нотариус, - подводит итогЕлена Харланова. - Удостоверяя договор, он обязательно проверитюридическую чистоту квартиры, разберётся во всём документальномразнообразии. А это очень важно. Ведь приобрести жильё – не новыйтелефон купить. Как правило, для гражданина это крупная инвестиция, ирисковать в данном случае не стоит.
***
ВАЖНО!
Если расчёт в нарушение законодательства был произведён в иностраннойвалюте, договор купли-продажи может быть признан недействительным, аденьги и квартира конфискованы в доход государства (подп. 1.2 п. 1 УказаПрезидента Республики Беларусь от 09.02.2015, № 49 «Об обеспечениипорядка при осуществлении валютных операций»).
обязательна.
Автор: Стрельченко Дарья